关键词：农村宅基地上房屋买卖合同效力
【裁判要点】
当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
【相关法条】
《中华人民共和国合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十二条第一款 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
第六十二条第四款 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
【案件索引】
一审：云南省永善县人民法院( 2013)永民初字第383号(
二审：云南省昭通市中级人民法院（2013）昭中民二终字第205号（2013年12月17日）
【基本案情】
原告孔某、孔大、孔二等5人诉称，她们5人与被告孔某某系同胞兄弟姐妹关系。她们的父母亲在世时，在永善县溪洛渡镇玉泉社区五组有土木结构房屋300余平方米。父母先后死亡后，该房屋属于遗产。2010年8月，被告孔某某在5人不知情的情况下，将他们共同所有的房屋出卖给了被告胡某，并签订了《购房协议书》。直到今年3月，她们5人才知道真相。被告孔某某与胡某的行为侵犯了她们的合法权益。要求确认被告孔某某与胡某签订的合同无效，并由被告胡某返还房屋。
被告孔某某辩称，该房屋属于父母遗产是事实，由于他个人想占有全部财产，故瞒着原告5人将房屋出卖给了被告胡某。被告胡某搬入房屋后，对房屋进行了一定的修缮和装修是事实。对原告5人的诉讼请求，没有意见。
被告胡某辩称，其与被告孔某某是同一集体经济组织成员，且购买的房屋一直由被告孔某某居住，向被告孔某某购买房屋时已经尽到了足够的注意义务。在支付了合理的对价后，善意取得房屋，且对房屋进行了修缮和装修。因为永善县城西部片区开发，房屋需要拆迁，原告5人串通被告孔某某，起诉主张确认合同无效，是为达到收回房屋后，可获得政府安置宅基地的目的。与被告孔某某签订的房屋买卖协议有效，请求驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：原告孔某、孔大、孔二等5人与被告孔某某6人系同胞兄弟姐妹。6人的父母亲在永善县溪洛渡镇玉泉社区五组建有土木结构房屋4间和砖混结构房屋3间，面积约300余平方米。
【裁判结果】
云南省永善县人民法院于2013年9月27日作出( 2013)永民初字第383号民事判决：驳回原告孔某、孔大、孔二5人的诉讼请求。宣判后，原告孔某等5人不服，向云南省昭通市中级人民法院提起上诉，昭通市中级人民法院于2013年12月17日作出（2013）昭中民二终字第205号民事判决：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
法院生效判决认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”对于该条文第一款中的“当事人一方”的理解，应当结合第二款的规定来看，因在买卖合同中，与出卖人相对应是买受人，该条文中“当事人一方”不仅指买受人，还应包括出卖人和买受人之外的人。孔某等5人作为本案的一方当事人，其在本案中主张合同无效，适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定。根据《中华人民共和国合同法》第六条的规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，孔某某与胡某订立的《购房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，双方应当遵循诚实信用原则，全面履行合同。因此，对孔某等5人主张确认孔某某与胡某签订的《购房协议书》无效，并要求胡某返还房屋的诉讼请求，应不予支持。
另外，孔某等5人上诉称，胡某向孔某某购房违反了“一户一宅”的法律规定，孔某某与胡某所签订的《购房协议书》涉及土地的买卖，这是我国法律明确禁止的，应当认定为无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，应指农村集体经济组织依法确定给农村村民使用的住宅用地，一户只能拥有一处。至于农村村民是否可以出卖住房的问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”因此，法律并未禁止农村村民出卖宅基地，也未明确规定已有宅基地的村民不能再向本村村民购买住房。因此，对于本案中胡某向孔某某购买住房的行为是否符合“一户一宅”的规定，并不影响对本案的处理。
【案例评析】
改革开放以来，随着我国城乡差别的不断缩小，作为农村集体经济组织成员的农民，其经济结构和财产状况有了很大的不同，其法定权利的实现和处分呈多样化，法律纠纷也不断产生，尤其是作为其安身立命基础的土地及地上房屋之财产权利，随着土地的不断增值，纠纷更是层出不穷。
（一）农村房屋买卖合同效力的法律规范
认定合同效力的主要法律规范是《合同法》第五十二条及《合同法解释（二）》第十四条。农村房屋买卖合同效力，主要涉及宅基地使用权转让合同效力问题。对此，《物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。因此，宅基地使用权转让合同效力除适用法律规定外，还要适用“国家有关规定”。当然，按照《合同法解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。关于国家有关规定，目前尚无明确界定，《最高人民法院关于准确理解和适用刑法中“国家规定”的有关问题的通知》（法发[2011) 155号）对国家规定进行了规范，仅限于全国人大、国务院的决定、规范性文件，将地方性法规、部门规章排除在外。但刑法中“国家规定”与物权法中“国家有关规定”能否一样适用，无定论。笔者认为：刑法是对犯罪最严厉的惩罚手段，因此，从保护人权出发，对“国家规定”从严限制是必要的，但物权法中的“国家有关规定”可比刑法中的“国家规定”的适用范围适当放宽，将部门规章、国务院各部门规范性文件纳入“国家有关规定”范围，这样，有利于加强对土地的最严格限制政策的落实。
（二）农村房屋买卖合同的效力分析
农村房屋买卖合同的效力，分三种情况：一是本村村民购买本村集体土地上的房屋，该合同有效；二是城镇居民购买农村集体土地上的房屋，该合同无效；三是非本村村民购买集体土地上的房屋，该合同无效。
1．本村村民购买本村集体土地上的房屋
本案就属于此类情况，法律及国家有关规定虽有一户只能拥有一处宅基地，且不得超过规定面积等限制性规定，但均非合同效力性强制性规定，不影响合同效力。若买方有两处以上宅基地，可通过拆除、恢复耕种、收归集体所有等措施，来实现法律及国家有关规定的要求。
2．城镇居民购买农村集体土地上的房屋
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发(1999) 39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004] 28号）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004) 234号）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。上述国家有关规定为禁止性规定，符合《物权法》《合同法》及《合同法解释（二）》关于宅基地使用权转让及合同效力的规定，该情形下合同无效。对此，理论界、实务界无争议。
3．非本村村民购买集体土地上的房屋
关于此类情况，其合同效力问题在理论界和实务界争议较大。从目前的法律及国家有关规定来看，没有明确的条款规定禁止非本村村民购买农村房屋。但从法律、国家有关规定的内涵看，非本村村民购买农村房屋合同应属无效。《土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[ 2004] 234号）规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请”，从上述法律及部门规范性文件规定可以看出，宅基地属村集体所有，其使用权限于村集体组织中的成员，对于村集体组织成员来说，拥有宅基地与他是本村村民的特定身份相关联，是其住有所居的一种社会福利。从宏观上讲，一个村集体的宅基地是有限的，若村集体的宅基地被非本村村民拥有，必然造成该村集体宅基地的减少，该村集体组织成员宅基地使用权必然受损，成员的福利必然减少。现实中，农民购买非本村集体土地上的房屋，一般情况是该村经济、交通等相对发达，生产、生活较为便利。若允许村民购买非本村集体土地上的房屋，将引诱该村村民大量建造房屋出售谋利，势必扰乱住房市场秩序，破坏国家关于严格土地管理的制度。
然而，该类案件在判决时，适用法律却遇到难题，因为无法律规范可适用。有人主张适用《合同法》第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”，但从个案看，仅对村集体及其成员利益有损害，对社会公共利益并无损害，适用此规范难有说服力，不准确；有人主张适用《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”以及《合同法解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”，但无准确贴切的效力性强制性规定可适用；有人主张适用《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，但将已合法取得的宅基地使用权转让，房屋已经建成，转让的房屋用于居住，不属于非农建设，适用此条款太过牵强。鉴于上述此类问题，希望全国人大制定相关立法解释或者由最高人民法院进行司法调研和专题研究，出台相关司法解释，统一法律适用。
